Vastgoedstrategie in uitvoering

Voor de meeste organisaties is vastgoed geen kernactiviteit. Het gehuurde of eigendomsvastgoed is een middel, geen doel. Hierdoor heeft het niet altijd de meeste aandacht, toch zijn er voldoende redenen te benoemen om als organisatie even stil te staan bij de sturing van uw vastgoedportefeuille. Vorm een vastgoedstrategie, vertaal deze in concrete projecten en stuur hier consequent op. Niet alleen kan dit de “last” van het vastgoed verminderen. Ook kan het de organisatie helpen om de hoofddoelstellingen van de organisatie beter te behalen.

John Verhoeven en Bram Loggers, ieder vanuit hun eigen invalshoek, delen enkele bevindingen.

VASTGOEDSTRATEGIE: WAAR MOET U BEGINNEN?

Alles begint met inzicht verkrijgen. Inzicht en analyse van uw huidige vastgoedportefeuille en van de externe omgeving (zoals regelgeving, concurrentie, klantwensen etc.). Verschillende spelers binnen uw organisatie en daarbuiten zoals bv. huurders(vertegenwoordigers) en gebruikers worden hierbij betrokken. Hiermee wordt als het ware een foto gemaakt van de bestaande situatie (waar staan we en wat komt er op ons af). Met de verkregen inzichten kan vervolgens de vastgoedstrategie en veranderopgave worden bepaald. Bij deze veranderopgave kunt u denken aan concrete ingrepen zoals bv. consolidatie, transformatie of afstoten van vastgoedobjecten. Aan de hand van op te stellen businesscases kunt u hierover projectgerichte beslissingen nemen.

VASTGOEDSTURING

Naast het (eenmalig) opstellen van de vastgoedstrategie, is het van belang dat u de (voortdurend) stuurt op veranderopgave van uw vastgoedportefeuille. Het woord Vastgoedsturing zegt het al. Het gaat om het integraal sturen op alle activiteiten die voortvloeien uit het hebben van een vastgoedportfolio. Sturen is dus niet afwachten wat je overkomt, maar zelf richting geven. In het geval van een corporate- (zoals retailers of corporaties) of public real estate organisatie (zoals overheden) is het bovendien de uitdaging om dat te doen in combinatie met de organisatiedoelstellingen. In de praktijk worden hiervoor verschillende termen gebruikt, zoals portefeuillesturing, strategisch voorraadbeleid, portfolio- of assetmanagement. Kortom sturen op effectiviteit en efficiency van de vastgoedportefeuille. Doe dit via concrete deelprojecten  waardoor u steeds overzicht behoudt.

WAAROM IS VASTGOEDSTURING VAN BELANG?

Vastgoedsturing is van belang om de vastgoedportefeuille zo optimaal mogelijk te laten aansluiten bij de organisatiestrategie. Hierdoor kan maximale toegevoegde waarde worden geleverd aan de organisatiedoelstellingen: het rendement wordt geoptimaliseerd en de risico’s (lees: faalkosten) worden geminimaliseerd.

VOOR WIE IS VASTGOEDSTURING BELANGRIJK?

Feitelijk voor iedereen met een vastgoedportefeuille! Corporate real estate organisaties zoals retailers, gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen hebben nog een extra uitdaging omdat men zowel op financieel als op retail rendement of maatschappelijk rendement moet sturen. Dit lijkt (en is soms ook) een spagaat, maar vastgoedsturing helpt hierbij om een juiste afweging van keuzes te maken. Uiteindelijk gaat het om het vinden van de juiste balans.

HOE CONCRETISEER IK NU DIE VASTGOEDSTRATEGIE?

Uiteraard begint alles bij een gedragen en doorleefde vastgoedstrategie. Vervolgens dient deze ook te worden geoperationaliseerd in deelprojecten. Hierbij zijn er verschillende acties te nemen: sommige leiden tot draagvlakcreatie op korte termijn. Andere vergen een meer lange(re) termijn aanpak.

WAT ZIJN VOORBEELDEN VAN DEELPROJECTEN?

Stel een deel van de portefeuille is geoormerkt als “optimalisatie”, dan valt te denken aan deelprojecten als transformeren, wederverhuren, leegstand oplossen d.m.v. tijdelijk gebruik of definitieve verhuur, verkaveling en huuroptimalisatie.

Bij een deel van de portefeuille welke is geoormerkt als “dispositie”: denk aan een marktscan, inventarisatie koopkandidaten eventueel via uitvraag of tender, haalbaarheidsonderzoek, overleg met gemeente over alternatieve aanwendbaarheid.

Voor vastgoed zonder duidelijke strategische waarde: denk aan quick scans marktkansen, onderzoek  verborgen of slapend vastgoed, ontwikkelingsplan opstellen.

Als uit de strategische analyse blijkt dat de eigendoms- en beheerstructuur niet optimaal is kan er gewerkt worden aan het verkrijgen van inzicht in de voor- en nadelen over de verschillende eigendom- en beheervormen. Ook kunnen tijdelijke opbrengsten verkend worden, evenementen, pop-up.

Er zijn nog veel meer deelprojecten te benoemen, maar de belangrijkste boodschap is: neem regie en organiseer project- en procesmanagement bij de uitvoering van deelprojecten.

Kortom, er liggen voldoende kansen voor het opstellen van een succesvolle vastgoedstrategie en uitvoering daarvan. Vele deelprojecten kunnen worden verkend. Maar daar moet wel aandacht aan gegeven worden, ook al is (juist dan) vastgoed geen kernactiviteit. Veel van bovengenoemde deelprojecten zijn door ons reeds elders uitgevoerd, het wiel hoeft dus niet steeds opnieuw te worden uitgevonden. Zie diverse casussen op leegstandsbestrijding.nl en devastgoedstuurman.nl. Wij praten u graag bij.

John Verhoeven (info@devastgoedstuurman.nl)

Bram Loggers (bram@leegstandsbestrijding.nl)